Contrato de locação a longo prazo
Os estrangeiros consideram a Tailândia um destino de reforma extremamente desejável e existem várias opções de propriedade disponíveis para aqueles que pretendem permanecer no país a longo prazo, a primeira das quais é a compra de um condomínio.
A lei tailandesa permite que os estrangeiros comprem até 50% das unidades num empreendimento de condomínio utilizando moeda estrangeira. A alternativa à compra de um condomínio é investir um mínimo de 40 000 000 Baht tailandeses na economia do país. Depois de as autoridades competentes aprovarem esse investimento, o estrangeiro pode comprar um lote de até 1600 metros quadrados para servir de residência principal.
Muitos estrangeiros consideram que os contratos de arrendamento a longo prazo são a opção mais favorável, especialmente para quem procura uma casa de família ou um condomínio num empreendimento que tenha atingido o limite de propriedade estrangeira. Um contrato de aluguer de longa duração também pode ser visto como um investimento promissor, mas é essencial que procure aconselhamento junto de um advogado tailandês de renome antes de assinar um contrato deste tipo. Isto assegurará a sua proteção e a realização de uma investigação adequada.
Duração e renovação de um contrato de arrendamento a longo prazo
Os estrangeiros que ainda não estejam registados no Departamento de Terras da Tailândia devem ter em atenção que os contratos de arrendamento de longa duração só são válidos por um período máximo de três anos. Os contratos de arrendamento mais longos, de 30 anos, podem ser celebrados se o contrato de arrendamento estiver devidamente registado. Se um contrato de arrendamento de 30 anos não for registado, o estrangeiro não terá qualquer proteção contra o despejo durante esse período.
A maioria dos contratos de arrendamento de longa duração consiste em cláusulas de renovação, proporcionando um arrendamento renovado por 30 anos após os primeiros 30 anos. Embora alguns contratos de arrendamento ofereçam mais do que uma renovação, a maioria apenas oferece uma oportunidade.
É importante notar que uma cláusula de renovação permite uma renovação, mas não funciona como uma renovação automática. A cooperação do senhorio é essencial para a execução de uma renovação e, sem ela, a renovação não pode ser concluída. Por conseguinte, os estrangeiros devem ter o cuidado de não assinar um contrato de arrendamento de longa duração sem uma garantia concisa de que a renovação do contrato é possível.
Vender um contrato de arrendamento
Suponha que comprou um apartamento e assinou um contrato de arrendamento de 30 anos. Se tiver pago o montante total da renda e decidir mudar-se ao fim de uma década, pode haver problemas relacionados com os anos restantes do contrato.
Nessas situações, pode optar por vender o condomínio subarrendando os anos restantes do contrato. O contrato de arrendamento original deve permitir claramente o subarrendamento para que esta opção seja viável ao abrigo da legislação tailandesa. Antes de assinar um contrato de arrendamento de 30 anos, certifique-se de que o contrato lhe dá explicitamente autorização para subarrendar a propriedade.
Uma opção alternativa envolve a atribuição do período restante a uma parte externa antes do termo do contrato de locação. O contrato de locação original deve, novamente, conceder-lhe o direito de ceder o contrato de locação. Deve também identificar as partes responsáveis pela transferência de impostos para evitar conflitos.
Imóvel vendido pelo senhorio
De acordo com a legislação tailandesa, as disposições de um contrato de arrendamento dividem-se em duas categorias distintas. A primeira categoria diz respeito aos direitos de aluguer. As disposições relativas aos direitos de arrendamento estão relacionadas com o prazo do arrendamento, a renda, a utilização, o direito de subarrendamento e as responsabilidades de manutenção. Se o senhorio decidir vender a propriedade ou falecer, estas disposições do contrato de arrendamento continuam a ser accionáveis entre o inquilino e o senhorio seguinte.
A segunda categoria compreende os direitos não arrendados, que se referem a acordos celebrados entre o inquilino e o senhorio, incluindo as cláusulas de renovação e as cláusulas de sucessão. Estes acordos não são oponíveis ao novo senhorio em caso de venda do imóvel ou de morte do primeiro.
Comprar um apartamento ou condomínio em regime de arrendamento
Se desejar ser proprietário de um condomínio, mas o empreendimento já tiver atingido o limite de propriedade estrangeira, pode optar por comprar o condomínio pagando antecipadamente ao promotor um contrato de arrendamento de 30 anos. Esta ação é designada por arrendamento e deve ser executada com cuidado para garantir a integridade por parte do promotor.
Se pagar a renda de 30 anos de uma só vez, é provável que o promotor seja ainda responsável pelos impostos anuais. Estes impostos correspondem normalmente a 12,5% da renda anual prevista. O promotor deve também transferir para si todos os direitos relativos à gestão da comissão de condóminos, para que tenha uma palavra a dizer sobre o funcionamento e a gestão do edifício.
Condomínio arrendado passa para os herdeiros
A lei tailandesa determina que um contrato de arrendamento cessa se o arrendatário falecer. Suponha que um inquilino compra um contrato de arrendamento de 30 anos, mas morre ao fim de 15 anos. Os herdeiros do arrendatário não adquirem automaticamente os direitos sobre o imóvel durante o período restante.
Existem várias formas de mitigar este problema, a primeira das quais é nomear o inquilino e os seus herdeiros no contrato de arrendamento. Se o inquilino falecer inesperadamente, os seus herdeiros terão o direito de continuar a arrendar o imóvel.
Uma alternativa consiste em incluir uma cláusula de sucessão no contrato de arrendamento original. Esta cláusula estabelece que o senhorio é obrigado a transmitir o contrato de arrendamento aos herdeiros do arrendatário em caso de morte deste.
Há dois problemas principais associados a esta solução. Em primeiro lugar, uma cláusula de sucessão só está em vigor entre o inquilino e o senhorio inicial e não pode ser aplicada ao senhorio seguinte se a propriedade for vendida ou se o senhorio inicial falecer.
Além disso, os herdeiros do arrendatário só receberão direitos "reais" de arrendamento ao abrigo de uma cláusula de sucessão, e as disposições adicionais, incluindo uma cláusula de renovação, não serão herdadas.
Alugue uma casa unifamiliar
A maioria dos reformados estrangeiros prefere viver numa pequena casa com jardim em vez de um apartamento num edifício. Pode ficar numa casa unifamiliar alugando um pequeno lote constituído por uma casa. O contrato de arrendamento é semelhante ao de um condomínio ou apartamento e pode ser celebrado a curto ou longo prazo.
Direito de Superficialidade na Tailândia
Os estrangeiros não podem legalmente ser proprietários de terrenos na Tailândia, mas podem ser proprietários de edifícios. Muitos estrangeiros arrendam terrenos e constroem casas, o que requer o arrendamento do terreno e o registo de um direito de superfície.
O direito de superfície funciona como um contrato de arrendamento e permite que o estrangeiro pague a renda e registe o contrato de arrendamento no Departamento de Terras da Tailândia. O direito de superfície pode ser registado para ser válido por 30 anos com uma cláusula de renovação. A principal vantagem deste direito é que os herdeiros do inquilino herdam automaticamente o direito e as transferências são relativamente simples.
Com o direito de superfície, o arrendatário está legalmente autorizado a obter uma licença de construção e a construir no terreno arrendado. O proprietário do terreno onde o arrendatário constrói uma casa é ainda mais incentivado a honrar as cláusulas de renovação, e a venda da propriedade envolve muito mais dificuldades da sua parte.
O proprietário do terreno tem duas possibilidades de ação quando o contrato de arrendamento e o direito de superfície deixam de estar em vigor. Pode rescindir o contrato de arrendamento e comprar a casa construída na propriedade, ou pode pedir a remoção da casa para repor o terreno no seu estado original.
