O processo de compra de uma vivenda (ou de uma casa isolada) na Tailândia pode consistir em várias transacções. Uma vez que as casas são consideradas estruturas assentes no terreno e que a lei sobre a propriedade determina que os estrangeiros não podem ser proprietários de terrenos, é geralmente previsto um contrato de arrendamento do terreno para os compradores - e é aqui que vai precisar da Juslaws & Consult. A moradia pode ser transferida separadamente do terreno onde está construída, uma vez que, na Tailândia, o terreno e a casa podem ter proprietários diferentes; normalmente, isto é feito através da celebração de um contrato de arrendamento de longa duração. A transferência de propriedade da vivenda deve ser registada no departamento fundiário ou no departamento fundiário provincial, consoante a localização do terreno e da vivenda em questão. Além disso, pode garantir a sua propriedade através do direito de usufruto ao abrigo das secções 1417 a 1428 do Código Civil e Comercial da Tailândia.
As moradias tendem a ser luxuosas, caras e, por vezes, só podem ser encontradas em complexos fechados específicos. As moradias dentro desses complexos têm frequentemente um tema semelhante. A compra de uma vivenda é muito atractiva, uma vez que este tipo de propriedade oferece uma propriedade verdadeiramente exclusiva dentro de um complexo seguro, e algumas até oferecem excelentes instalações na área. Os promotores de projectos de moradias têm de aderir a directrizes específicas descritas nas suas licenças de construção, assegurando a consistência dentro da comunidade. Consequentemente, as moradias inseridas nestes projectos beneficiam normalmente de serviços profissionais de gestão de propriedades. Estes serviços, incluindo tarefas de manutenção como a jardinagem, eletricidade, sistemas de água e eliminação de resíduos, são normalmente cobertos pelas taxas de manutenção mensais. Este acordo reduz significativamente as responsabilidades individuais dos proprietários.
O processo de compra de uma vivenda na Tailândia divide-se em dois actos jurídicos distintos: o arrendamento de um terreno e a compra e venda de uma vivenda. O contrato de arrendamento do terreno é celebrado por um período de 30 anos e registado na Conservatória do Registo Predial local. Será também celebrado um contrato de compra e venda separado para a compra da moradia como uma estrutura autónoma. Este contrato será depois anexado ao título de propriedade conservado na repartição de finanças. No entanto, consoante a zona de compra, nem sempre é esse o caso. A outra transação que pode ser celebrada é um contrato de arrendamento do terreno celebrado com o promotor por um período máximo de 30 anos; posteriormente, a licença individual de construção da moradia será transferida para o comprador pelo promotor. Neste processo, o titular da licença é obrigado a apresentar uma notificação legal ao departamento de terras, acompanhada de um aviso de 30 dias emitido pela Direção-Geral de Terras para a transferência da propriedade. Durante este período, o promotor ou o vendedor deve apresentar na repartição de finanças a licença de construção, o documento Tor Ror 900 e a caderneta predial. Após o termo do prazo de 30 dias, a propriedade da casa é transferida para o comprador e o contrato de arrendamento é registado oficialmente nessa altura.
Passo 1: Encontrar uma propriedade na Tailândia
O mercado imobiliário na Tailândia tem crescido substancialmente nos últimos dez anos, uma vez que a propriedade estrangeira tem continuado a aumentar de forma constante. Se tenciona comprar um imóvel na Tailândia, deve ter em atenção o seguinte:
- Sempre que comprar um imóvel na Tailândia, deve recorrer aos serviços de um advogado imobiliário e de um agente imobiliário. Estes podem ajudar a proteger os seus interesses na aquisição de bens imobiliários.
- A investigação é essencial.
Antes de iniciar a sua pesquisa de propriedades, familiarize-se com as leis e os regulamentos.
Passo 2: Criar a sua empresa tailandesa
Estepasso está um pouco desatualizado no mercado mais recente, mas uma vez que só uma pessoa ou entidade tailandesa pode ser proprietária de terrenos, algumas pessoas continuam a achar útil embarcar numa compra de propriedade desta forma. Para o ajudar a tomar uma decisão, consulte sempre um advogado tailandês especializado em questões imobiliárias antes de escolher qualquer opção.
Existem diferentes entidades comerciais que podem ser proprietárias de imóveis na Tailândia - por exemplo, uma sociedade anónima tailandesa. Se decidir criar uma empresa tailandesa, é melhor saber ao certo que tipo de empresa vai registar. Se acabar por escolher esta opção para comprar um imóvel na Tailândia, terá de adotar práticas comerciais legítimas, uma vez que a empresa deve permanecer ativa. Também estará sujeito ao imposto sobre as actividades comerciais, de acordo com a legislação tailandesa.
Etapa 3: Comprar uma vivenda na Tailândia
Quando a sua sociedade anónima tailandesa estiver registada, devem ser tomadas algumas medidas adicionais, incluindo a consulta de um advogado imobiliário. Este advogado completará a pesquisa do título antes da assinatura de qualquer contrato. Este passo é extremamente importante porque o comprador tem de ter a certeza de que a pessoa que está a vender a propriedade é o seu legítimo proprietário e tem, portanto, o direito de a vender. No passado, o sector imobiliário tailandês era um alvo de fraude contra estrangeiros. Existem vários tipos diferentes de títulos de propriedade na Tailândia:
- O título de propriedade de direito possessório não é geralmente recomendado porque não existe qualquer comprovação por parte do Departamento de Terras; a única comprovação existe através do pagamento de impostos efectuado ao Gabinete Administrativo Local.
- Certificado Nor Sor 3 normalizado, se o título ainda não tiver sido medido pelo Departamento de Terras, pelo que não existem limites precisos para o terreno.
- Certificado Nor Sor 3 Gor - o terreno pode ser hipotecado, transferido ou vendido da mesma forma que o terreno que tem um título de propriedade livre. Este é o terreno que aguarda o seu título de propriedade completo.
- Título de propriedade que concede ao titular todos os direitos sobre o terreno em questão.
Se está a considerar comprar projectos de pré-construção, é aconselhável procurar aconselhamento jurídico. Além disso, precisará de orientação sobre os impostos sobre a propriedade na Tailândia e as taxas de transferência associadas à compra da sua vivenda. Para obter informações mais detalhadas sobre os regulamentos de propriedade estrangeira e o processo de compra de propriedades na Tailândia, convidamo-lo a contactar-nos. A nossa equipa pode fornecer-lhe as últimas informações e orientações relacionadas com o mercado imobiliário tailandês.
A transferência da propriedade de uma moradia é efectuada na Conservatória do Registo Predial, onde é essencial ter em conta que certas leis, como o Código Predial e a Lei do Condomínio, foram substituídas por legislação mais recente. Apesar destas alterações, a única autoridade governamental na Tailândia autorizada a supervisionar este processo administrativo continua a ser a repartição de terras.
Ao comprar uma propriedade na Tailândia, necessitará dos seguintes documentos para transferir a propriedade:
- Licença de construção;
- Tabian Baan (livro da casa);
- Título de propriedade;
- Passaportes/bilhetes de identidade do comprador e do vendedor; e
- Documentos oficiais relacionados com a propriedade
Quer esteja a considerar a compra de uma vivenda ou de qualquer outro tipo de propriedade, é altamente recomendável que procure a orientação de um advogado ou solicitador para garantir uma transação tranquila e legalmente sólida. Na Juslaws & Consult, damos prioridade à observância dos procedimentos correctos de compra, uma vez que a resolução de problemas relacionados com a propriedade na Tailândia pode ser inconveniente e stressante para os estrangeiros.
Para obter informações mais completas sobre a compra de terrenos, a compra de um condomínio ou a realização de diligências imobiliárias na Tailândia, não hesite em contactar a Juslaws & Consult. Pode contactar-nos nos nossos escritórios de Banguecoque ou de Phuket para obter mais assistência e orientação.
