A compra de um condomínio na Tailândia é uma opção atractiva para muitos cidadãos estrangeiros, uma vez que a legislação tailandesa em matéria de propriedade e o Código Predial proíbem qualquer estrangeiro de ser proprietário de terrenos no Reino. No entanto, está legalmente autorizado a comprar uma unidade de condomínio, uma vez que existem menos restrições relacionadas com a nacionalidade ao abrigo do Código do Condomínio que rege a propriedade deste tipo de bens imobiliários.
É prática comum para alguns cidadãos estrangeiros utilizarem esta oportunidade para poderem possuir bens imobiliários na Tailândia, e muitos compradores de condomínios utilizam as suas unidades para fins de residência ou de investimento no sector privado.
Na Juslaws & Consult's, o nosso departamento empresarial e imobiliário está sempre pronto para o ajudar com todas as suas preocupações relacionadas com bens imobiliários e questões de aquisição de bens imobiliários.
Um edifício de condomínio, coloquialmente designado por "condomínio", é um tipo de imóvel que está dividido em várias unidades. Cada uma destas unidades tem um proprietário separado, mas as áreas comuns do edifício são propriedade conjunta dos residentes. Os condomínios residenciais são frequentemente construídos como edifícios de apartamentos, mas, ao contrário dos apartamentos que são arrendados aos inquilinos, as unidades de condomínio são propriedade direta como bens pessoais.
Além disso, as áreas comuns de um edifício de condomínio são propriedade colectiva dos proprietários das unidades individuais. Estas áreas comuns incluem passeios, corredores, ginásios, piscinas, lavandarias, etc. Incluem também serviços públicos e comodidades, tais como elevadores, sistema de abastecimento de água e sistema de abastecimento de eletricidade. Não pode haver uma única propriedade legal das áreas comuns - têm de ser partilhadas. Estas áreas comuns, comodidades e serviços públicos são geridos coletivamente por todos os proprietários de unidades individuais através de uma associação de gestão denominada "Pessoa colectiva do condomínio".
Um condomínio e um complexo de apartamentos diferem apenas legalmente. Não há forma de distinguir entre um apartamento e uma unidade de condomínio simplesmente visitando o edifício e olhando para ele. Tecnicamente, um condomínio é um conjunto de áreas comuns e unidades residenciais individuais, bem como o terreno em que o edifício está construído. Os condomínios têm regras, restrições, condições e acordos que determinam a forma como os proprietários das unidades individuais devem partilhar o edifício do condomínio; são regulados principalmente através de contratos de arrendamento, regulamentos internos e disposições da Lei do Condomínio. Normalmente, as fracções autónomas não podem ser utilizadas como endereço comercial ou de empresa sem autorização prévia da pessoa colectiva do condomínio. Além disso, se pretender viver na sua unidade com o seu animal de estimação, deve verificar novamente as regras e os regulamentos - muitos condomínios na Tailândia têm políticas rigorosas de proibição de animais de estimação.
De acordo com a Lei da Propriedade da Tailândia, existem dois tipos de edifícios residenciais na Tailândia - os condomínios registados ao abrigo da Lei do Condomínio, que requerem uma licença de condomínio e são geridos por uma pessoa colectiva do condomínio, e os edifícios de apartamentos que não estão registados ao abrigo da Lei do Condomínio.
Apenas um condomínio registado ao abrigo das leis relevantes junto do Departamento de Terras oferece uma propriedade individual completa com um título de propriedade emitido pelo governo (Título de Propriedade da Unidade de Condomínio). Por exemplo, a Lei do Condomínio especifica os procedimentos e requisitos para que um edifício de apartamentos com várias unidades seja licenciado como condomínio. A Lei do Condomínio foi alterada várias vezes desde a sua primeira proclamação, pelo que é importante estar a par das últimas actualizações.
Não existem restrições relacionadas com a nacionalidade para os estrangeiros que pretendam tornar-se proprietários de condomínios na Tailândia. Qualquer estrangeiro que possa entrar legalmente na Tailândia (não há requisitos de classe de visto) pode comprar e ser proprietário de uma unidade de condomínio, desde que se qualifique para ser proprietário ao abrigo da Secção 19 da Lei do Condomínio. A secção 19 estabelece que os estrangeiros, bem como as pessoas colectivas consideradas pela lei como estrangeiros, podem ser proprietários de uma unidade de condomínio se cumprirem os seguintes requisitos/critérios legais:
Dado que um estrangeiro se qualifica pessoalmente para ser proprietário, só pode comprar uma unidade de condomínio em seu nome se a referida unidade de condomínio puder ser vendida dentro da quota de estrangeiros. Isto significa que, num edifício de condomínio, não podem ser vendidas a estrangeiros mais de 49% de todas as unidades - pelo menos 51% do edifício de condomínio tem de ser propriedade de cidadãos tailandeses.
Entre abril de 1999 e abril de 2004, numa tentativa de reduzir o número de novos condomínios vazios postos à venda, os estrangeiros puderam, como medida temporária e sob certas restrições, ser proprietários de todas as unidades em alguns edifícios de condomínio.
Desde então, a quota de estrangeiros foi alterada para 49% da área total, sem quaisquer excepções. Por conseguinte, um estrangeiro só pode agora ser proprietário de uma unidade de condomínio numa proporção não superior a 49 % da área total de todas as unidades desse edifício de condomínio (estimada para o período de apresentação de um pedido).
Quando comprar uma unidade de condomínio já construída, o vendedor deve apresentar uma carta de garantia emitida pela pessoa colectiva do condomínio para confirmar que a unidade de condomínio está abrangida pela quota de propriedade imobiliária de 49 %. Isto não se aplica aos condomínios que ainda estão em construção - neste caso, a Pessoa Colectiva do Condomínio só pode ser constituída após a conclusão da construção; só depois disso é que pode ser pedida uma carta de garantia. Isto significa que, durante a construção, o vendedor ou os promotores não são obrigados a emitir essa carta. A pessoa colectiva do condomínio é considerada um cidadão tailandês e está sujeita às leis tailandesas que regem a emissão de títulos de propriedade, a gestão do controlo da construção e outras questões relacionadas com o sector imobiliário.
Um formulário de transação de divisas (formulário FET), anteriormente conhecido como "Thor. Thor. 3", é necessário para registar a sua propriedade no Departamento de Terras. De acordo com os regulamentos bancários do BOI, uma instituição financeira tailandesa autorizada que lide com a conversão de moeda estrangeira (que exceda o montante de 50 000 USD, ou o equivalente noutras moedas) tem de preparar um formulário de transação de divisas; depois disso, a transação deve ser comunicada ao Banco da Tailândia.
Uma cópia original do formulário FET com o nome do estrangeiro que compra uma unidade de condomínio, quer como recetor quer como remetente de divisas, é necessária para registar a propriedade junto do Departamento Predial; é considerada uma prova de que o estrangeiro cumpre a Secção 19 da Lei do Condomínio.
Quando os montantes convertidos em divisas são inferiores a 50 000 USD, o banco não é obrigado a preparar um formulário FET. Neste caso, o comprador estrangeiro pode solicitar uma carta de confirmação da transferência de moeda estrangeira e convertê-la em moeda tailandesa (THB) através do banco. Esta carta de confirmação também pode ser utilizada para se registar no departamento fundiário, uma vez que conterá as mesmas informações indicadas no formulário FET.
O contrato de compra e venda de uma fração autónoma especifica em pormenor as responsabilidades do vendedor e do comprador, abrange os calendários de pagamento acordados, o preço de compra da fração autónoma, a data de transferência, o prazo de desenvolvimento do projeto, as responsabilidades pelas taxas e impostos de transferência, as garantias e as questões relacionadas com a devida diligência.
Um contrato de compra e venda normalizado deve respeitar a Lei de Defesa do Consumidor e a Lei do Condomínio, bem como outras leis conexas. A transferência de propriedade tem lugar numa agência local da Conservatória do Registo Predial, devendo ser assinado um contrato de compra e venda oficial (em língua tailandesa) no momento da transferência; as partes devem igualmente pagar as taxas legais, os impostos e os custos de transferência.
O processo de transferência de uma fração autónoma na Tailândia envolve várias taxas, impostos e despesas, incluindo taxas de transferência (taxas de registo de propriedade), imposto de retenção na fonte, imposto de selo e (se aplicável) imposto comercial específico. O montante dessas taxas deve ser cuidadosamente considerado durante o processo de compra da sua fração autónoma. As formas de divisão destes custos entre o vendedor e o comprador são negociadas durante a preparação do contrato de compra e venda e requerem a aprovação de ambas as partes.
Ao comprar uma unidade num projeto de condomínio em construção, o vendedor (normalmente, o promotor do projeto de condomínio) só pode entregar até metade das taxas de registo de propriedade ao comprador devido às leis de proteção do consumidor. O Imposto Predial e Territorial não se aplica aos condomínios, e há apenas uma taxa de manutenção relativamente baixa a pagar. No caso dos condomínios residenciais, foi aprovada a introdução de um imposto anual geral sobre a propriedade. Estes impostos totalizarão 0,1% do valor de avaliação da unidade de condomínio.
Após o registo da propriedade, o novo proprietário recebe um título de propriedade para a sua unidade de condomínio. Cada fração autónoma que faz parte do edifício do condomínio tem um título de propriedade que pertence ao proprietário legítimo e é emitido pelo Departamento de Terras.
O título de propriedade deve incluir os seguintes elementos
O vendedor deve fornecer uma carta que garanta que o condomínio cumpre a quota de propriedade estrangeira de 49% e que não existem taxas de manutenção pendentes para a unidade (no caso de comprar uma unidade de condomínio existente). Outros documentos que são necessários durante a transferência da propriedade incluem:
A compra de uma unidade de condomínio pode parecer fácil, uma vez que a Lei do Condomínio permite que os estrangeiros sejam proprietários de unidades de condomínio na Tailândia. No entanto, a transação em si tem de ser supervisionada por um advogado que esteja familiarizado com todo o processo e que possa fechar cuidadosamente a transação; caso contrário, poderá enfrentar vários problemas com a sua unidade de condomínio, tais como problemas imprevistos relacionados com a propriedade do terreno onde o condomínio está construído ou com a ultrapassagem da quota de 49% de propriedade estrangeira do condomínio.
Se necessitar de assistência com a sua compra, não hesite em contactar a Juslaws & Consult no nosso escritório de Banguecoque ou Phuket.
