Um sistema complicado de regras, leis e regulamentos dita a propriedade imobiliária, as transacções e a utilização dos terrenos no Reino da Tailândia. Não existem regulamentos ou leis codificados ou unificados que regulem estas matérias e, até à data, não existe um registo centralizado de propriedade imobiliária que forneça instantaneamente os dados necessários sobre propriedades registadas e não registadas, proprietários registados e transacções. Além disso, as questões que envolvem a sobreposição de títulos, a dupla titulação, a dupla venda de terrenos, a proliferação de títulos falsos, a usurpação, a venda de condomínios imobiliários não registados e projectos de subdivisão por promotores pouco éticos, e os conflitos relacionados com a utilização de terrenos com regulamentos, como o atual zonamento, entre outros, continuam a atormentar o sector imobiliário e as suas partes interessadas.
Por conseguinte, o mundo do imobiliário na Tailândia é um território assustador. Uma investigação de due diligence de um terreno alvo de investimento, aquisição ou arrendamento é, sem dúvida, necessária para evitar os riscos significativos mencionados e garantir que o indivíduo que toma todas as decisões possa estar seguro da sua persistência. A Juslaws & Consult está equipada com avaliadores imobiliários, advogados imobiliários, consultores de negócios imobiliários, contabilistas e outros profissionais do sector imobiliário que fornecerão as informações essenciais necessárias e soluções imobiliárias integradas para enfrentar os principais riscos associados ao compromisso do cliente de adquirir ou investir num determinado imóvel.
Alguns dos problemas gerais que os cessionários ou compradores de bens imóveis enfrentam incluem restrições de utilização do terreno, problemas de despejo e restrições de licenças de construção.
Se uma pessoa planear comprar um bem imóvel na Tailândia, deve efetuar as devidas diligências antes de finalizar a compra para garantir a legitimidade do proprietário legal e que o proprietário pode vender o bem legalmente. Deve também inspecionar quaisquer potenciais penhoras ou ónus legais.
É aconselhável procurar a orientação de um profissional do sector imobiliário que tenha uma sólida formação jurídica e que possa efetuar legalmente as devidas diligências em matéria de bens imóveis, tendo em conta os documentos relevantes relativos ao terreno, como o título de propriedade, por exemplo. Além disso, o profissional do sector imobiliário deve realizar uma pesquisa exaustiva do título de propriedade na Conservatória do Registo Predial do local do terreno e avaliar todas as licenças de construção.
Além disso, deve certificar-se de que recebe um relatório de diligência abrangente, que inclua os seguintes pormenores materiais:
Situação do título e documentos do terreno
Alei tailandesadetermina que os documentos do terreno começam com o aviso de posse até ao título de propriedade do terreno, que se situa no nível mais elevado da hierarquia e representa os direitos de propriedade completos.
Por conseguinte, é essencial que conheça o nível hierárquico do título e o contexto e história dos documentos do terreno, bem como se foram ou não emitidos corretamente, se são prova de um nível hierárquico inferior ou se foram actualizados a partir de outros documentos do terreno.
Detalhes do terreno
Esta secção do relatório especificaria os detalhes do terreno, uma visualização do terreno circundante e um mapa em miniatura.
Cronologia da propriedade
Esta secção do relatório de diligência devida à propriedade deve confirmar a história da propriedade do terreno. É essencial que verifique em que momento o documento de propriedade original foi considerado um documento de nível inferior em vez de um título de propriedade. Além disso, deve verificar se o título de propriedade foi emitido legalmente.
Penhoras e ónus legais
A lei tailandesa exige que as servidões, hipotecas, servidões e quaisquer outros ónus legais sobre bens imóveis sejam registados na Conservatória do Registo Predial onde se situa o terreno para que sejam válidos.
Arrendamentos e outros direitos registados sobre bens
De acordocom a lei tailandesa, o arrendamento de bens imóveis com duração superior a três anos tem de ser registado na Conservatória do Registo Predial da área. Se o contrato de arrendamento for válido por menos de três anos, não é necessário registá-lo, mas deve ser redigido. Esta secção esclarece se o terreno está arrendado a outra pessoa há mais de três anos ou se existem outros direitos de arrendamento, como o direito de usufruto, o usufruto ou o direito de habitação. Este esclarecimento utilizará a extensão do direito do comprador a utilizar a propriedade. A transmissão da propriedade não põe termo a um contrato de arrendamento de um bem imóvel. A pessoa que recebe a transferência recebe os direitos e é responsável pelos deveres que o cedente tem para com o titular do contrato de arrendamento.
Regulamentos de controlo de construção, zonamento e regulamentos ambientais
ALei do Planeamento da Cidade regula a utilização dos terrenos para fins industriais, residenciais, ambientais, agrícolas e de proteção cultural na Tailândia. Além disso, todos os edifícios construídos devem estar em conformidade com as regras, notificações e regulamentos relevantes, tal como consta das leis que regem o controlo da construção, juntamente com outras leis relevantes. Esta secção destina-se a clarificar o zonamento atual, os regulamentos ambientais e o controlo de construção relacionados com a construção de edifícios e abrangem a utilização do terreno, para que o comprador do terreno saiba se este pode ser construído. Essencialmente, esta secção do relatório verificará se a construção do edifício na propriedade recebeu uma licença de construção válida, bem como quaisquer outras licenças necessárias para a consideração do comprador.
Litígio
Deveefetuar uma pesquisa de litígio adequada para avaliar onde estão envolvidos quaisquer casos de litígio contra o proprietário da terra, uma vez que podem ter um impacto na propriedade do proprietário da terra.
Preço oficial de avaliação
Éessencial que qualquer comprador de terrenos conheça o preço oficial de avaliação. Isto é particularmente importante quando a Conservatória do Registo Predial regista a transferência de propriedade, porque a autoridade governamental confirma o preço oficial avaliado. Este preço de avaliação oficial determinado pelos funcionários públicos é incluído no cálculo da taxa de transferência que a Conservatória do Registo Predial exige para o registo da transferência de propriedade. O preço de avaliação oficial é geralmente inferior ao preço de venda efetivo e ao preço de mercado.
Acesso
Em geral, uma propriedade deve conceder ao proprietário acesso a uma estrada pública, quer seja através de um acesso diretamente adjacente ou através de outra propriedade. Se um proprietário só puder aceder a uma estrada pública através de outra propriedade, a servidão tem de ser registada no terreno da pessoa que concede o direito de entrar no terreno alvo.
Vistoria no local
Paraalém dos requisitos acima mencionados e das informações incluídas num relatório de diligência, é aconselhável que execute uma vistoria no local juntamente com um profissional imobiliário. O objetivo da vistoria no local é garantir que o terreno é o mesmo que pretende comprar, observar a localização do terreno e verificar se o terreno observado é o mesmo que consta nos documentos do terreno.
Os serviços de due diligence imobiliária ou de verificação e investigação de títulos de propriedade da Juslaws & Consult incluem:
⦁ Investigação da autenticidade, validade e estado atual do título, declaração fiscal ou outros munimentos de título que cobrem a propriedade alvo, incluindo o direito do proprietário registado de transferir ou transmitir a propriedade
⦁ Verificação de sobreposição ou dupla titulação com as agências governamentais relevantes
⦁ Investigação de gravames e ónus registados, gravados, aparentes e subsistentes sobre a propriedade alvo
⦁ Investigação de quaisquer reclamações, queixas, casos ou procedimentos pendentes envolvendo a propriedade alvo com os órgãos administrativos locais, tribunais de primeira instância, tribunais de apelação, e agências responsáveis pelas funções de titulação de terras
⦁ Investigação da localização exacta, do proprietário registado e do(s) real(is) possuidor(es) da propriedade alvo, incluindo as reivindicações de propriedade, posse e outros direitos reais sobre a mesma
⦁ Investigação da natureza, classificação legal e uso real da terra da propriedade alvo, incluindo a classificação atual do zonamento e o(s) uso(s) autorizado(s) da terra da mesma e qualquer proposta de reclassificação do zonamento da mesma
⦁ Investigação das restrições legais e de uso da terra sobre o uso pretendido pelo cliente da propriedade alvo, incluindo servidões e recuos
⦁ Investigação da cobertura da propriedade em questão ao abrigo de qualquer reforma agrária ou outros programas sociais do governo
⦁ Investigação de obrigações fiscais e/ou encargos sobre a propriedade alvo
⦁ Verificação de riscos geológicos com a agência governamental relevante
⦁ Investigação sobre se a propriedade é um ativo ordinário ou de capital do proprietário registado
⦁ Investigação sobre o proprietário registado, tal como o endereço atual do mesmo e os seus herdeiros (se falecido) ou o estado atual do registo do mesmo e os seus actuais responsáveis/directores/accionistas (se for uma entidade jurídica)
⦁ Investigação de outros riscos envolvidos na aquisição da propriedade alvo, tais como questões sobre expropriação ameaçada ou proposta ou leilão público da mesma
⦁ Investigação sobre a conformidade do proprietário da propriedade ou do promotor do projeto com a construção, zonamento e outros regulamentos e restrições de utilização e desenvolvimento de terrenos
⦁ Verificação das autorizações, licenças e aprovações emitidas em relação à construção, desenvolvimento e/ou gestão do imóvel alvo
