A Airbnb revelou em agosto passado que o número de pesquisas de alojamento na plataforma tinha aumentado 180% em relação ao mesmo período do ano passado (entre janeiro e março). Este facto pode parecer surpreendente, uma vez que a legalidade deste tipo de alugueres, especialmente em condomínios, não é certa. 

Uma decisão judicial de 2018 em Hua Hin declarou que alugar uma unidade por menos de 30 dias sem ter uma licença de hotel violava a Lei da Hotelaria e era, portanto, ilegal. Durante vários meses, muitas pessoas foram presas e multadas por colocarem as suas unidades de condomínio no AirBnB. 

Na sequência desta decisão judicial, tem havido muita discussão sobre a legalidade dos alugueres AirBnB em condomínios na Tailândia. O facto de se aplicarem diferentes regulamentos e de os tribunais e as autoridades não terem esclarecido todas as implicações legais desta atividade deixa algumas dúvidas. De facto, o AirBnB é cada vez mais utilizado pelos viajantes na Tailândia e a lei raramente é aplicada pelas autoridades estatais. Podemos legitimamente perguntar-nos em que casos é que o aluguer de um condomínio é ilegal na Tailândia?

O Código Civil e Comercial tailandês (CCC) prevê algumas disposições básicas para esta atividade. A secção 1336 do CCC estabelece que "dentro dos limites da lei, o proprietário de um bem tem o direito de o usar e dispor dele e de adquirir os seus frutos". Por outro lado, a secção 1360 estabelece que "Cada comproprietário tem o direito de usar a propriedade, desde que esse uso não seja incompatível com os direitos dos outros comproprietários". Cada proprietário pode utilizar livremente a sua propriedade, desde que não viole os direitos dos outros proprietários e não os perturbe. 

No que diz respeito aos alugueres AirBnB, alguns condóminos podem sentir que a chegada frequente de inquilinos AirBnB afecta negativamente a sua qualidade de vida e tranquilidade. Isto pode levá-los a apresentar uma queixa contra o proprietário e, se as autoridades investigarem o aluguer, poderão impor sanções por incumprimento da Lei da Hotelaria e da Lei do Condomínio. Estas leis impõem certos limites à utilização do seu condomínio por cada proprietário. 

A lei do condomínio

Secção 17/1 parágrafo 2 da Lei estabelece que "Nenhuma pessoa está autorizada a efetuar quaisquer transacções comerciais no condomínio, exceto se se tratar de uma transação comercial na área do condomínio designada nos termos do n.º 1". De acordo com a Secção 65qualquer pessoa que viole esta disposição é passível de uma coima até THB 50.000 e de uma coima adicional não superior a THB 5.000 por dia durante o período da infração. 

No que diz respeito a uma atividade regular da AirBnB, é evidente que pode ser qualificada como "transacções comerciais" e que um apartamento não é um espaço que possa ser designado como um negócio. Por conseguinte, qualquer proprietário que alugue o seu apartamento num condomínio pode ser objeto das sanções previstas no texto. Além disso, se o senhorio que aluga o seu apartamento for estrangeiro, tal constitui uma violação da Lei dos Negócios Estrangeiros. 

A Lei da Hotelaria

O ato Lei da Hotelaria define o que é um hotel. Os locais considerados como tal serão abrangidos pela lei e terão de cumprir os seus requisitos. A secção 4 estabelece que ""hotel" significa um alojamento estabelecido para fins comerciais de prestação de serviços de alojamento temporário a viajantes ou a qualquer outra pessoa em troca de uma compensação, mas não inclui:

1- um alojamento estabelecido para prestar um serviço de alojamento temporário efectuado por um organismo governamental, uma empresa pública, uma organização pública ou outro organismo estatal, ou para fins caritativos ou educativos, mas sem fins lucrativos ou partilha de rendimentos;

2- um alojamento estabelecido com o objetivo de prestar serviços de alojamento mediante o pagamento de uma taxa de serviço mensal ou ascendente;

3- qualquer outro alojamento prescrito no regulamento ministerial"

Se o alojamento for considerado um hotel, Secção 15 estipula que qualquer pessoa que exerça uma atividade deste tipo deve obter uma licença emitida pelo Registo de acordo com as regras e procedimentos prescritos pelo Ministro. De acordo com a Artigo 59.qualquer pessoa que viole o disposto no artigo anterior é passível de pena de prisão até 1 ano e de uma coima até THB 20 000 ou ambas, bem como de uma coima adicional até THB 10 000 por dia durante o período da infração.

A isenção na Secção 4 é uma boa notícia para todos os proprietários de condomínios, pois significa que podem alugar as suas unidades numa base mensal sem terem de se preocupar com uma Licença de Hotel. No entanto, a Lei da Hotelaria continuará a aplicar-se aos proprietários de condomínios que alugam por noite ou por semana através do AirBnB.

Além disso, um regulamento ministerial (2005) acrescentou determinados alojamentos que não são considerados hotéis ao abrigo da Lei da Hotelaria. Estes incluem quaisquer instalações residenciais abertas ao público para aluguer que não excedam 4 quartos em todos os pisos no total, quer num único edifício ou em vários edifícios, e com uma capacidade total de serviço não superior a 20 hóspedes. Isto levantou a questão de saber se as "instalações residenciais" se referem a cada unidade de condomínio ou a todo o condomínio. Esta questão acabou por ser esclarecida e a isenção aplica-se apenas a casas e moradias, não sendo elegíveis os condomínios. 

Pedido de licença para um hotel

Se alguns condóminos quiserem jogar pelo seguro e alugar livremente numa base nocturna ou semanal, podem pedir à pessoa colectiva que solicite uma licença de hotel para todo o condomínio. No entanto, os requisitos para obter uma licença de hotel são consideráveis. 

O condomínio terá de ter um gestor hoteleiro qualificado, cumprir a Lei de Controlo de Edifícios e ter uma licença de construção e um certificado de utilização que indique que o edifício pode ser utilizado como hotel. Se tal não for indicado, podem ser modificados, mas o edifício deve cumprir os requisitos de segurança contra incêndios e outros requisitos para hotéis, que são mais rigorosos do que para condomínios. 

Impostos sobre os rendimentos de aluguer

Os rendimentos de rendas estão sujeitos ao imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS) ao abrigo do Código das Finanças. Os rendimentos de rendas são tributados com todos os outros rendimentos pessoais de acordo com a tabela progressiva (0 a 35%). No entanto, o imposto é calculado apenas sobre uma base de 70% do rendimento anual do arrendamento.

Os rendimentos do arrendamento estão igualmente sujeitos ao imposto sobre a habitação e os terrenos, que corresponde a 12,5% do rendimento anual do arrendamento. Este imposto deve ser pago em fevereiro de cada ano, de uma só vez ou em 3 prestações. Para reduzir este imposto, é possível dividir o total da renda em renda do imóvel e renda do mobiliário e/ou serviços. Com efeito, não é cobrado qualquer imposto sobre os rendimentos do aluguer de mobiliário e serviços. 

Qualquer rendimento de rendas auferido na Tailândia mas pago no estrangeiro está sujeito a uma retenção na fonte de 15% (salvo disposição em contrário num tratado fiscal). A retenção na fonte deduzida das rendas pode então ser utilizada como crédito fiscal para compensar o imposto a pagar na declaração de IRS.  

Recurso legal contra os co-proprietários que alugam o seu apartamento 

Se alguns condóminos arrendarem a sua unidade de condomínio e isso interferir com os direitos dos outros condóminos, estes podem intentar uma ação cível. O coproprietário afetado terá de provar que a atividade de arrendamento lhe está a causar perturbações e danos indevidos. 

Um vizinho incomodado pode também chamar a atenção das autoridades competentes para uma violação da Lei da Hotelaria. 

Da mesma forma, se o Regulamento do Condomínio estipular que o aluguer de apartamentos é proibido, pode ser apresentada uma queixa por violação deste regulamento.  

Por outro lado, se não quiser que haja alugueres (noturnos, semanais ou mesmo mensais) no seu condomínio, pode solicitar que esta disposição seja claramente inscrita no Regulamento do Condomínio antes de intentar qualquer ação judicial. Se esta disposição já estiver em vigor mas não for aplicada, deve pedir à administração e à pessoa colectiva do condomínio que a façam cumprir. 

Resumo 

A partir de 2018, o AirBnB foi considerado pelo Tribunal de Hua Hin como ilegal na Tailândia se alugar a sua unidade de condomínio por menos de 30 dias consecutivos, a menos que tenha uma licença de hotel. Se não quiser estar sujeito à Lei dos Hotéis, terá de oferecer o seu apartamento para aluguer apenas para estadias superiores a 30 dias. No entanto, isto é teórico porque, na realidade, a aplicação das leis depende totalmente da comissão de pessoas colectivas e das equipas de gestão do condomínio. 

‍