Aspectos jurídicos do aluguer de uma unidade de condomínio no AirBnB na Tailândia
Os organismos estatais de Phuket advertiram recentemente os proprietários de condomínios de que o aluguer diário de uma unidade de condomínio através do AirBnB pode violar a Lei da Hotelaria. Além disso, o imposto predial e territorial e o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares raramente são pagos sobre este tipo de rendimentos de aluguer (ou mesmo sobre qualquer rendimento de aluguer). Como se isso não fosse suficientemente mau, o arrendamento diário pode, em alguns casos, ser considerado um negócio comercial e, consequentemente, violar a Lei do Condomínio, que proíbe actividades comerciais, e, no caso de estrangeiros, a Lei dos Negócios Estrangeiros.
Do ponto de vista político, o AirBnB tem sido criticado por várias razões em muitas jurisdições em todo o mundo: o arrendamento de curta duração a turistas é considerado uma utilização abusiva do espaço de arrendamento limitado e retira apartamentos a preços acessíveis aos habitantes locais, é considerado uma concorrência desleal para os operadores hoteleiros que têm de cumprir muitos requisitos e pagar impostos, e equivale a contornar os regulamentos de proteção dos consumidores.
Os inquilinos da AirBnB podem não usufruir do nível de segurança que podem esperar num hotel em caso de acidentes ou litígios com o proprietário. Por exemplo, nos termos dos artigos 674.º a 679.º do Código Civil e Comercial tailandês (CCC), um hotel é responsável por quaisquer perdas ou danos sofridos pelos seus hóspedes, mesmo que tais perdas ou danos tenham sido causados por estranhos, e não é claro se os tribunais tailandeses aplicariam estes artigos no caso de uma unidade de condomínio ser arrendada.
Por último, outros co-proprietários consideram que a chegada frequente de novos inquilinos do AirBnB afecta negativamente a qualidade de vida do condomínio em muitos aspectos.
Os defensores do AirBnB respondem que o AirBnB é uma história de sucesso. Foi considerada uma das empresas em fase de arranque mais valorizadas a nível mundial, com um valor de 30 mil milhões de dólares. Oferece alojamento a preços acessíveis aos viajantes com orçamento limitado e contribui para o crescimento das economias locais, sendo mesmo cada vez mais popular entre os viajantes em negócios que pretendem deslocar-se ao local. Desempenha também um papel cada vez mais importante no sector hoteleiro da Tailândia, especialmente em Banguecoque e em Phuket, e apesar de ser considerado ilegal por alguns, a lei raramente é aplicada pelas autoridades estatais. No entanto, tudo isto são argumentos factuais e não dizem nada sobre a legalidade do sucesso da AirBnB na Tailândia. Existem argumentos jurídicos que possam ser invocados em defesa do aluguer de curta duração, que se tornou tão popular graças ao AirBnB? E em que casos, exatamente, o aluguer de um condomínio é ilegal na Tailândia?
A disposição legal mais fundamental neste contexto é o artigo 1336.º do CSC, que estabelece que, dentro dos limites da lei, o proprietário tem o direito de usar a propriedade e tem direito aos seus frutos. No que diz respeito à compropriedade, o artigo 1360.º do CCC estabelece que cada comproprietário tem o direito de utilizar a propriedade, desde que tal utilização não seja incompatível com os direitos dos outros comproprietários.
Quais são os "limites da lei" e os limites decorrentes dos direitos dos outros condóminos quando se trata de alugueres diários em condomínios? Tenha em atenção que não encontrámos qualquer precedente judicial que clarifique as questões a seguir referidas. Por isso, apenas lhe podemos indicar o enquadramento legal.
1. Limitações da Lei do Condomínio
Infelizmente, a Lei do Condomínio fornece relativamente poucos esclarecimentos sobre o que isto significa para os direitos e obrigações dos co-proprietários de um condomínio no que diz respeito às suas relações mútuas. No entanto, contém disposições relativas à gestão, ao Regulamento do Condomínio, ao condomínio jurídico, às assembleias gerais de condóminos e às deliberações.
E, de acordo com o artigo 17.º/7, não pode haver comércio num edifício de condomínio, exceto na área comercial especificada no n.º 1. De acordo com o artigo 65.º, quem violar o artigo 17.º/1 será punido com uma multa não superior a cinquenta mil baht e o infrator será ainda punido com uma multa diária não superior a cinco mil baht durante todo o período de violação ou incumprimento destas disposições.
2. Limitações ao abrigo da Lei da Hotelaria
A Lei da Hotelaria exige a obtenção de uma licença especial para a exploração de um hotel. A Lei da Hotelaria impõe uma pena de prisão não superior a um ano ou uma coima não superior a 20 000 Baht, ou ambas, e uma coima não superior a 10 000 Baht por cada dia de infração.
A Lei da Hotelaria define hotel como o local estabelecido para fins comerciais que proporciona residência temporária mediante remuneração, mas, de acordo com a Secção 4 (b), exclui os locais que são alugados mensalmente.
Esta é uma boa notícia para todos os proprietários de condomínios, pois significa que podem alugar o seu espaço mensalmente sem se preocuparem com uma licença de hotel. A Lei da Hotelaria pode ainda aplicar-se aos condóminos que alugam diariamente, normalmente utilizando o AirBnB, que facilitou o aluguer de curta duração para todos, permitindo a qualquer condómino gerir o seu próprio pequeno "hotel".
O Regulamento Ministerial da Lei da Hotelaria de 2005 contém uma isenção para determinados locais, o que deu origem a uma discussão acalorada sobre se estas isenções da Lei da Hotelaria também se aplicam aos proprietários de condomínios que arrendam os seus locais a curto prazo:
"Qualquer estabelecimento residencial aberto ao público para arrendamento, com um máximo de 4 quartos em todos os pisos, num único edifício ou em vários edifícios, e com uma capacidade total de serviço de 20 hóspedes, que funcione como uma pequena empresa e que constitua uma fonte adicional de rendimento para os proprietários" está isento da Lei da Hotelaria. Os proprietários de tais instalações também são obrigados a apresentar um relatório à Conservatória do Registo Hoteleiro, mas não necessitam de uma licença de hotel e não têm de cumprir todos os requisitos aplicáveis aos hotéis.
A questão controversa é a seguinte: as "instalações residenciais" referem-se a cada unidade de condomínio ou a todo o condomínio, ou seja, a todo o edifício? Tanto quanto sabemos, esta questão jurídica ainda não foi esclarecida por uma decisão judicial.
3. Pode um condomínio requerer uma licença de hotel?
Se um condomínio for alugado numa base diária, como no AirBnB, pode considerar pedir uma licença de hotel para legalizar esse "condotel".
Em teoria, isto é possível, mas os requisitos para obter uma licença de hotel são consideráveis. Para ser elegível, o hotel teria não só de ter um gestor hoteleiro qualificado, mas também de cumprir a Lei de Controlo de Edifícios e ter uma licença de construção e um certificado de utilização que devem declarar que o edifício pode ser utilizado como hotel. Se o certificado de construção e o certificado de utilização não abrangerem essa utilização, estas licenças podem ser alteradas, se o edifício existente cumprir os requisitos de segurança contra incêndios e outros requisitos aplicáveis aos hotéis, que são mais elevados do que os aplicáveis aos condomínios.
4. Que impostos incidem sobre os rendimentos do aluguer?
De acordo com a legislação fiscal tailandesa, os rendimentos provenientes de rendas estão sujeitos ao atual imposto predial e territorial, com uma taxa de 12,5%, e ao imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, com taxas progressivas (taxa de retenção na fonte de 5% ou de 15% se a renda for transferida para o estrangeiro, salvo disposição em contrário de um acordo de dupla tributação). O Imposto Predial e Territorial pode normalmente ser deduzido do rendimento tributável do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares.
5. Recurso legal contra os co-proprietários que alugam diariamente?
Esta questão foi levantada por alguns co-proprietários que consideram que o aluguer diário interfere com o seu usufruto das áreas comuns de um condomínio por várias razões.
O Código Civil e Comercial tailandês contém disposições que protegem o coproprietário contra perturbações e danos excessivos. O coproprietário afetado pode processar o seu vizinho arrendatário numa ação civil, pedindo uma indemnização ou uma injunção.
Mas e se a perturbação não atingir o limiar da perturbação e dos danos causados pelo aluguer, que devem ser provados e suficientemente substanciais? O coproprietário que está descontente com as idas e vindas dos inquilinos do AirBnB tem algum direito?
Supondo que o aluguer através da AirBnB viola efetivamente a Lei da Hotelaria, pode o coproprietário invocar a Lei da Hotelaria e dela retirar direitos individuais? Pode certamente chamar a atenção das autoridades competentes para uma violação e esperar que estas apliquem a Lei da Hotelaria; mas uma queixa com base na violação da Lei da Hotelaria apresentada por um coproprietário incomodado não seria muito provavelmente considerada admissível por um tribunal. No entanto, uma queixa apresentada por um coproprietário aborrecido, com base na violação da Lei da Hotelaria, muito provavelmente não será considerada admissível por um tribunal.
Por conseguinte, a nossa recomendação aos co-proprietários e aos condomínios jurídicos que não gostem do AirBnB é que elaborem e aprovem regulamentos que proíbam o aluguer diário de unidades, ou que procurem conciliar o interesse do aluguer de uma propriedade com o interesse dos vizinhos que não aprovam esse aluguer. Os regulamentos de condomínio, os contratos de compra e venda e os contratos de aluguer de imóveis podem ser redigidos para esse efeito e serão vinculativos para todas as partes.
Por último, com base numa resolução dos co-proprietários, o condomínio jurídico pode tomar medidas para fazer cumprir essa resolução e, de acordo com o artigo 39.o da Lei do Condomínio, o condomínio jurídico pode exercer o direito de coproprietário que abrange todos os bens comuns, defendendo-os contra pessoas externas ou exigindo a devolução dos bens em benefício de todos os co-proprietários. As medidas adequadas não violam os direitos de propriedade dos comproprietários que se submeteram ao Regulamento do Condomínio. As medidas que o condomínio jurídico pode tomar para fazer cumprir o regulamento do condomínio devem ser decididas pelos tribunais, caso a caso.
Phorn Patimon, Associado Sénior da Juslaws & Consult
Christian Moser, Associado Sénior da Juslaws & Consult
