Qualidade de vida num clima tropical
VON Christian moser ::: O mercado imobiliário tailandês continua a registar um crescimento sem precedentes, tanto na cidade de Banguecoque como nos destinos de Phuket, Hua Hin, Ko Samui e Pattaya. Aqui existe uma grande quantidade de actividades de construção em projectos de alta qualidade, tais como casas de luxo (condomínios). Este desenvolvimento foi impulsionado por um boom do sector dos transportes marítimos e pela crescente popularidade da metrópole tailandesa e dos alojamentos de férias, nomeadamente como destino de inverno. Este boom é sobretudo no segmento de luxo. Há muito tempo que se fala na Tailândia como um país com uma qualidade de vida incomparável sob um clima tropical. Também como objeto de investimento estão as propriedades imobiliárias tailandesas. O retorno do investimento ao longo dos últimos anos, resultante da aquisição de habitações em Banguecoque, situa-se entre os 5% e os 10%. Nos últimos anos, a maioria dos condomínios registou um aumento do rendimento. Os apartamentos de luxo nas proximidades das redes de Skytrain em Banguecoque têm uma excelente relação qualidade/preço e estão equipados com uma vista fantástica, um elevado padrão de segurança (vigilância/segurança 24 horas por dia), um parque, várias piscinas de alta qualidade e um serviço ao nível dos hotéis.
Nas proximidades do Skytrain-Strecken, estão a surgir novos bairros urbanos, centros comerciais ultramodernos e hotéis. Com este desenvolvimento, o charme descontraído e incomparável da Tailândia continuará a ser uma realidade. Neste ano, serão construídos novos troços do moderno Skytrain, que se deslocará rapidamente até ao mar e, no futuro, ligará Banguecoque a Pattaya.
Überprüfung durch das Land Department
Ausländische Investoren oder Besucher können Condominiums als Volleigentum erwerben. A Lei do Condomínio tailandesa prevê que as entidades, nomeadamente as pessoas colectivas estrangeiras, possam obter uma licença de propriedade. Zusätzlich erwirbt der Käufer automatisch einen Miteigentumsanteil hinsichtlich des zugrunde liegenden Grundstücks. O proprietário do imóvel recebe os títulos de propriedade, cujos originais estão registados no departamento fundiário competente. Assim, a compra é efectuada no âmbito do processo de aquisição de uma habitação própria na Alemanha.
Se o contrato de compra e venda for alterado, se a primeira avaliação for efectuada após um contrato "fora do plano", se for efectuada uma transferência de propriedade ou qualquer outra coisa semelhante, é necessário proceder a uma análise detalhada (Due Diligence) dos contratos de compra e venda e, em especial, dos compradores, através de um advogado. A Due Diligence de Propriedade deve incluir, no mínimo, uma análise das condições de propriedade do departamento fundiário, a análise dos documentos de registo, bem como a análise das medidas de segurança previstas na lei (licença de condomínio, etc.). Além disso, deve ter-se em conta que, de acordo com a Lei do Condomínio, mais de 50% da totalidade dos proprietários tailandeses são proprietários, e que os meios para a aquisição de bens no estrangeiro devem ser considerados. O Departamento de Estado considera que estas condições são válidas para os Amts, antes de os Ausländer serem transferidos para o seu local de residência.
Falls der Immobilienerwerb in Thailand fremdfinanziert wird, stehen nach thailändischem Recht verschiedene Sicherungsmittel zur Verfügung, etwa die Hypothek (Mortgage) oder eine Art Sicherungsübereignung (Sale with Right of Redemption). Die thailändische Mortgage zeichnet sich durch eine bessere Verkehrsfähigkeit aus als die Hypothek und ist damit mit der Grundschuld nach deutschem Recht vergleichbar.
Dabei lässt sich durch entsprechende Gestaltung des Sicherungsvertrages erreichen, dass bei der Zwangsvollstreckung in einer ersten Stufe zunächst deutsches Recht anwendbar und der Gerichtsstand hierfür in Deutschland ist.
Damit stehen zur Besicherung etwa eines Darlehens effektive Sicherungsmittel zur Verfügung. Landerwerb per Private Company Limited Dabei sind die Investitionsmöglichkeiten in thailändische Immobilien keinesfalls nur auf Condominiums beschränkt, sondern erstrecken sich auch auf den Erwerb von Grundstücken, Villen und Hotels. Além disso, deve ter-se em conta que os Ausländer, independentemente de se tratar de pessoas colectivas ausländesas, normalmente não têm direito a um terreno. In der täglichen Praxis in Thailand tragen viele Ausländer deshalb das Eigentum im Namen eines thailändischen Partners ein. Dies ist jedoch für ein größeres Investment aus zweierlei Gründen nicht ratsam: Zum einen verbietetet es das thailändische Recht, mittels eines Strohmannes (Nominee) das geltende Ausländerrecht zu umgehen. Zum anderen besteht das Risiko, dass der thailändische Partner sich nicht an die bestehenden Abreden hält. Das heißt aber nicht, dass dem ausländischen Investor ein sicherer Landerwerb nicht möglich ist. Viele Investoren bedienen sich hierzu einer thailändischen Private Company Limited, die mit der deutschen GmbH vergleichbar ist. O facto de o capital social da Thais ser gerido por esta empresa deve ser tido em conta. Anders als beim simplen Erwerb im Namen des Thai-Partners erlaubt es das thailändische Gesellschaftsrecht jedoch, dass der Ausländer über eine entsprechende gesellschaftsrechtliche Gestaltung die Mehrheit der Stimmrechte hält sowie die überwiegende Berechtigung hinsichtlich Dividenden und Kapital. Wichtig ist hierbei, dass diese Rechte etwa im Rahmen einer "Preference Shares Structure" in den Gründungsurkunden der Gesellschaft verbürgt sind und nicht bloß durch die Abrede zwischen den Gesellschaftern. Außerdem ist sorgsam darauf zu achten, dass keine illegale Umgehungsstruktur vorliegt.
Professionellen ausländischen Investoren, die in großem Stil in Landeigentum investieren, genügt aber auch die oben beschriebene Lösung allein noch nicht. Es kann dann eine aufwendigere zweistufige Holdingstruktur geschaffen werden, bei der eine Holdinggesellschaft die Kapitalmehrheit der das Land erwerbenden Gesellschaft hält. Indem der ausländische Investor auch die Holdinggesellschaft kontrolliert, wird eine zusätzliche Sicherungsstufe geschaffen, die es erlaubt, einen sich abredewidrig verhaltenden Thai-Partner jederzeit auszubooten.
Holdinggesellschaft sichert langfristige Nutzung Alternativ zum Eigentumserwerb besteht die Möglichkeit, einen Pachtvertrags mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren (zweimal um weitere 30 Jahre verlängerbar) abzuschließen.
Ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von über zwei Jahren muss beim örtlichen Land Department eingetragen werden. Esta integração não confere à parte interessada quaisquer direitos subsequentes, mas sim um requisito prévio para a execução do contrato. Übrigens ist die Bezeichnung solcher langfristiger Pachtverträge in Anlehnung an angloamerikanisches Recht als "Leasehold" bei Developpern zu Werbezwecken beliebt, aber irreführend.
Steht auf Verpächterseite eine vom ausländischen Investor kontrollierte thailändische Gesellschaft oder sogar eine oben beschriebene Holding, ist auch eine langfristige Nutzung - auch über 30 Jahre hinaus - "wasserdicht" abgesichert. Übrigens ist dem Ausländer nur der Landerwerb nicht gestattet, der Erwerb von Häusern durchaus. Zwar folgt das Eigentum an einem Gebäude gemäß dem Civil and Commercial Code grundsätzlich dem Eigentum am Land, auf dem es errichtet ist. Jedoch kann durch Eintragung eines sogenannten Superficies eine Trennung von Eigentum am Gebäude und Eigentum am Grund herbeigeführt werden. Daneben kennt der Civil and Commercial Code noch weitere dingliche Nutzungsrechte. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein ausländischer Investor, der ein Grundstück über eine von ihm kontrollierte Holdinggesellschaft erwirbt und zusätzlich Eigentümer des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes ist, größtmögliche Investitionssicherheit erhält. O Governo tailandês está a tentar, apesar das restrições jurídicas em vigor, que os capitais estrangeiros sejam anulados, e está a tentar, desta forma, manter a continuidade. Para estas estruturas, existe o Bestandsschutz, para que não se trate de instrumentos ilegais. O investidor estrangeiro não tem qualquer direito a receber diretamente uma casa de habitação (samt Miteigentum am Grundstück):
