Lei sobre o imposto predial e territorial na Tailândia

Em 7 de junho de 2016, o projeto de lei relativa ao imposto predial e territorial foi aprovado pelo Governo da Tailândia e publicado no Diário da República. Esta lei entrará em vigor em janeiro de 2020 e substituirá a antiga Lei do Imposto Predial e Territorial B.E. 2475 (1932), o Imposto de Manutenção Local 2508/Imposto de Desenvolvimento Local B.E. 2508 (1965), o Decreto Real de Designação do Preço Médio (1986) e a Notificação do Conselho Executivo Nacional n.º 156 (1972).

A nova lei sobre o imposto predial e territorial na Tailândia surge num contexto político de rápida implementação de projectos de infra-estruturas muito ambiciosos, como os 20 megaprojectos anunciados pelo Conselho de Ministros, incluindo plataformas de transporte, novas linhas BTS, modernização dos aeroportos existentes e implementação de sistemas ferroviários. Nos termos do novo regulamento, considera-se que o preço dos terrenos aumentará devido à proximidade de alguns destes projectos de infra-estruturas.

Lei sobre o imposto predial e territorial na Tailândia

Os sujeitos passivos são as pessoas singulares ou colectivas que sejam proprietárias de terrenos ou edifícios, ou as pessoas singulares ou colectivas que estejam na posse ou na pedalada de terrenos ou edifícios pertencentes ao Estado. Os bens tributáveis serão os terrenos, os edifícios e os condomínios. Este facto tem um grande impacto na legislação sobre o imposto predial em toda a Tailândia.

A base tributável é calculada sobre o valor total do "terreno e do edifício", através do cálculo do valor de avaliação do terreno, dos edifícios e dos condomínios, bem como da taxa de amortização especificada pelo Ministério das Finanças.

Taxa de imposto

De acordo com o Governo tailandês, a lei visa os especuladores imobiliários e o Ministro das Finanças confirmou que a nova lei relativa ao imposto predial contribuirá para gerar 64,3 mil milhões de THB no primeiro ano fiscal. No sector privado, as opiniões são bastante diferentes; por um lado, alguns promotores imobiliários bem conhecidos, como o promotor Pruksa, cotado na SET, confirmaram que a nova regulamentação irá pôr em prática a venda de muitos terrenos e, por outro lado, consultores imobiliários internacionais, como Knight Frank, negaram que o imposto tenha qualquer efeito sobre o preço dos terrenos nas zonas nobres de Banguecoque.

Não acreditamos que os REITS com activos em retalho, escritórios ou fábricas sintam muito os efeitos do novo regulamento, mas talvez os fundos imobiliários hoteleiros sofram as consequências deste novo imposto num contexto difícil de excesso de oferta de quartos devido à implementação do modelo de negócio AirBnB em cidades como Banguecoque ou Phuket.

Vale a pena acompanhar de perto a nova lei sobre o imposto predial e territorial na Tailândia para ver quais os seus efeitos numa economia já de si frágil.

Phorn Patimon, Associado Sénior da Juslaws & Consult

Jose Herrera, Sócio da Juslaws & Consult

‍Base de incidência do Imposto Predial e Territorial?

A matéria coletável para este cálculo do imposto predial é calculada em função do valor de avaliação do terreno, do condomínio ou do edifício pelas autoridades.

Quando não existe um valor de avaliação para os terrenos e edifícios, existem algumas regras, condições prescritas e procedimentos que podem ajudar a determinar a base do imposto predial e territorial. Deve ter em atenção que o imposto sobre o desenvolvimento de terrenos é diferente do imposto predial e territorial estabelecido, e a taxa do imposto sobre o valor dos terrenos que serão desenvolvidos deve ser submetida a uma avaliação do imposto sobre o desenvolvimento de terrenos, a fim de determinar com exatidão a taxa do imposto sobre o valor dos terrenos de desenvolvimento.

Isenção do imposto predial e territorial

Os terrenos ou edifícios utilizados para fins agrícolas estarão isentos de imposto se o imposto total não for superior a 50 milhões de THB. Os terrenos ou edifícios utilizados para fins residenciais estão isentos se o imposto não for superior a 50 milhões de THB e se o nome constante dos documentos de registo do agregado familiar tiver sido inscrito em 1 de janeiro do ano fiscal. Se o mesmo se aplicar e o proprietário possuir o edifício mas não o terreno, o montante que não deve ser excedido é de 10 milhões de THB.

As residências ocupadas pelo proprietário não estão automaticamente isentas do imposto sobre a residência privada, o terreno ou outros bens que nela se encontrem. O imposto é pago às autoridades administrativas locais logo que o imposto a pagar tenha sido confirmado de acordo com as novas taxas máximas de imposto e comunicado ao contribuinte.

Quando é que deve pagar um imposto?

O governo notifica o contribuinte do montante que deve ser pago. Esta notificação é enviada à pessoa singular ou colectiva que deve pagar o imposto até fevereiro. O pagamento deve ser efectuado até abril.

A notificação oficial deve incluir o montante do imposto a pagar, a taxa de imposto, o valor de avaliação e uma lista dos terrenos ou edifícios. Estão a ser envidados esforços para melhorar a eficácia da cobrança de impostos pelas autoridades locais na Tailândia.

Onde pode pagar o imposto?

O imposto pode ser pago em:

• A Câmara Municipal de Pattaya.
• O Khet Office para terrenos ou edifícios em Banguecoque.
• A Organização Administrativa de Tambon para terrenos e edifícios.
• Serviço municipal para terrenos ou edifícios na área municipal.
• Serviço de qualquer outra administração local prevista na lei para os terrenos ou edifícios da zona.

Sanções por atraso no pagamento de impostos

Se o seu pagamento de impostos estiver atrasado, o governo envia um aviso com uma data limite em maio, até à qual deve ser efectuado o pagamento atrasado acrescido do montante da multa. Se voltar a não efetuar o pagamento dentro deste prazo, o contribuinte fica sujeito a uma penalização de 40% sobre o montante do imposto em atraso.

Se o pagamento tiver sido efectuado antes da receção do aviso, o montante da multa é de apenas 10%. Se o contribuinte não cumprir o prazo fixado, mas conseguir pagar dentro do prazo estipulado no aviso, o montante da coima é de 20%. Nos meses seguintes, acrescenta-se mais 1% por mês (ou fração de mês).

Quem paga o Imposto Predial e Territorial?

A nova lei fiscal estipula que as seguintes finalidades darão origem a imposto:

• Terrenos ou edifícios vazios e não utilizados.
• Fins que não sejam casas de habitação ou terrenos agrícolas.
• Edifício e terreno utilizados para fins residenciais.
• Terrenos e edifícios utilizados para fins agrícolas

O proprietário é responsável pelo pagamento do imposto predial e do imposto de construção.

Basicamente, isto significa que o novo regime fiscal afecta os bens imóveis, no sentido em que os proprietários de terrenos ou de estruturas permanentes construídas em terrenos estão sujeitos ao imposto predial. Existem três novas taxas máximas de imposto que dependem do valor (valor de avaliação do imóvel) e da finalidade do terreno ou dos edifícios, bem como da classificação do terreno. Esta nova legislação em matéria de imposto predial destina-se a reduzir a carga fiscal dos proprietários de imóveis.

Em conclusão

Basicamente, o objetivo desta lei é fazer com que qualquer pessoa ou entidade que beneficie da propriedade de terrenos ou edifícios pague o imposto predial ou territorial. As taxas de imposto são determinadas através de cálculos baseados na finalidade do terreno/edifício e no seu valor global. Muitos indivíduos ou entidades também obtêm rendimentos de aluguer de propriedades através de um contrato de arrendamento. Há certas áreas em que as reduções fiscais são apropriadas durante o período fiscal normal, mesmo para propriedades não arrendadas. Foram igualmente introduzidas outras alterações ao Código das Finanças, incluindo alterações significativas ao Imposto sobre o Valor Acrescentado.

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